Os contratos de compra e venda de bens imóveis são corriqueiramente utilizados dentro do mercado imobiliário, principalmente como um instrumento de planejamento patrimonial. No entanto, nos casos de venda de imóveis de ascendentes para descendentes, existem algumas particularidades na lei que precisam ser observadas pelas partes para a segurança e plena validade do negócio jurídico.
Segundo o artigo 496 do Código Civil, será anulável a venda de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casados no regime da separação obrigatória de bens.
Isso significa que, para que um pai ou um avô promovam a venda de um imóvel aos seus descendentes, de maneira a cumprir com o planejamento patrimonial, é preciso que no contrato de compra e venda exista a atuação dos demais herdeiros necessários como anuentes expressos. Para o caso do cônjuge do alienante, tal consentimento só será dispensado nos casos de separação obrigatória de bens, conforme disposto no artigo 1.641 do Código Civil.
Ainda no que tange ao consentimento do cônjuge, há discussão na doutrina relativizando o disposto no parágrafo único do artigo 496 do Código Civil, uma vez que a dispensa de anuência só deveria ser aplicada nas hipóteses de separação convencional de bens e não na obrigatória, uma vez que apenas na separação convencional existe a possibilidade de comunicação de bens (Súmula 377 STF).
Diante deste cenário, observa-se que o objetivo das limitações estabelecidas no artigo 496 é a tutela da legítima, promovendo a reserva daquilo que é determinado na legislação para os herdeiros necessários, isto é, a metade do patrimônio.
Há visível tentativa de buscar a igualdade entre os filhos e de evitar a simulação de doação do imóvel, o que poderia ser camuflada por meio do contrato de compra e venda. Essa proteção é proveniente do efeito trazido na lei pela colação, que é um instrumento jurídico capaz de igualar o patrimônio dos herdeiros, e, no caso de compra e venda de bem imóvel, não existe a necessidade de colacionar o que foi adquirido a título oneroso.
Por essa razão, nos contratos de compra e venda de imóveis de ascendentes para descendentes, além das diligências necessárias para a compra de um imóvel (certidão de propriedade, certidão negativa de tributos, certidão negativa de débitos condominiais, certidões referentes aos contratantes, dentre outras), as partes devem ser preocupar também em adequar o contrato às peculiaridades do caso. Isso pode ser feito da seguinte forma:
- Incluir no contrato todos os herdeiros necessários como anuentes;
- Acrescentar uma cláusula no contrato declarando que o bem imóvel alienado integra a parte disponível do patrimônio do alienante;
- Acrescer uma cláusula no contrato determinando que, caso o negócio jurídico venha ser questionado judicialmente no futuro, o alienante já declara que o imóvel dispensa a colação, nos moldes do Código Civil.
Tais diligências preventivas no contrato podem prevenir conflitos futuros e deixam o negócio jurídico com mais segurança para as partes.
No entanto, caso herdeiros necessários queiram questionar a validade do contrato de compra e venda, eles devem se atentar para o prazo decadencial de dois anos, a contar da data da conclusão do ato, para pleitear a anulação do negócio jurídico (artigo 179 do Código Civil). Caso contrário, o vício se convalida, e o que era anulável se torna plenamente válido.
Essa possibilidade de anular a venda existe mesmo nos casos em que o proprietário nomeia um terceiro intermediário para a realização da venda com intuito de esquivar-se da exigência da concordância dos demais descendentes e do cônjuge (REsp 1.679.501 GO 2017/0064600-7). Seria uma hipótese de venda indireta de ascendente para descendente, o que indicaria a simulação do negócio jurídico e, portanto, a nulidade do ato.
Insta destacar que a restrição se dá somente ao contrato de compra e venda, uma vez que a norma estabelecida no artigo 496 do Código Civil trata-se de restrição de direitos, devendo, portanto, ser interpretada de maneira restritiva, deixando de alcançar outros atos jurídicos como a doação, concessão de garantia real, dentre outros[1].
Autoras
Schamyr Pancieri Vermelho
é pós-graduanda lato sensu em Direito de Família e das Sucessões
pela Escola Paulista de Direito (EPD).
Membro do grupo de pesquisa “Planejamento patrimonial”
da faculdade Milton Campos – MG.
Advogada do Lyra Duque Advogados.
Bruna Lyra Duque
é doutora e mestre pelo programa de pós-graduação stricto sensu
em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV).
Especialista em Direito Empresarial pela FDV.
Coordenadora do curso de pós-graduação lato sensu
em Direito de Família e das Sucessões da FDV.
Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu
da FDV. Advogada do Lyra Duque Advogados.
REFERÊNCIAS
GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos em espécie. V. 4. 7 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva 2014.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Sucessões. 10 ed. rev. Rio de Janeiro: Forense, 2018.
Superior Tribunal de Justiça – REsp: 1.679.501 GO 2017/0064600-7. Relatora Min. Nancy Andrighi, Data de Julgamento 13/03/2020 – T3 Terceira Turma. Disponível em < https://www.conjur.com.br/dl/venda-patrimonio-pai-filho.pdf > Acesso em: 19/01/2021
TARTUCE, Flavio. A venda de ascendente para descendente e a necessidade de correção do artigo 496 do Código Civil. São Paulo: Migalhas, set 2019. Disponível em: <https://migalhas.uol.com.br/coluna/familia-e-sucessoes/311679/a-venda-de-ascendente-para-descendente-e-a-necessidade-de-correcao-do-art–496-do-codigo-civil> Acesso em: 19/01/2021
[1] GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos em espécie. V. 4. 7 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva 2014. p. 63.
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Floritan disse:
o que pode acontecer quando o pai tem filhos que não são reconhecidos a paternidade em vida (registrados), ai ele realize a venda para um dos filhos (registrados) com consentimento dos outros filhos que são registrados?
Logo após a morte do pai, esse filho que não era registrado pode pedir o cancelamento dessa venda, ou só é valido esse pedido de cancelamento para os filhos que eram reconhecidos na epoca da realização do tramite?